نقد دولت: الهام صادقی/ آمار و ارقام موجود در حوزه مسکن حکایت از این دارد که در بازه زمانی حدود سه دهه اخیر، بهای واحدهای مسکونی سربالایی نفس گیری را در قیمت ها پیموده است. شیب صعودی که بسیاری از خریداران مسکن توان همراه شدن با آن را نداشته اند و در میانه راه یا جامانده، یا از سر اجبار به داشتن سرپناهی با متراژ بسیار کوچک تر از نیاز خود و در محلات ارزان قیمت تر رضایت داده اند.

بررسی های آماری چه می گوید؟
اما این میزان افزایش در فاصله زمانی اشاره شده چه میزان بوده است که موجب جا ماندن برخی ها در این مسیر شده است؟ در این باره می توان گفت بررسی های آماری نشان می دهد، مسکن در شهر تهران از سال 1370 تا مهرماه سال جاری به طور میانگین در هر مترمربع زیربنای مسکونی رشد 638 برابری داشته است. به عبارتی در سال اشاره شده میانگین قیمت در این کلانشهر 47 هزار و 500 تومان بوده که  در هفت ماهه اول امسال این عدد به بیش از 30 میلیون تومان رسیده است. آن هم در شرایطی که به طور تقریبی به همین میزان توان متقاضیان خرید مسکن نیز کاهش یافته است.

بی ثباتی نرخ دلار در ردیف متهمان اصلی
روندی که به نظر می رسد؛ چرایی های فراوانی دارد. به طور مثال برخی از کارشناسان بر این باور هستند که افزایش نرخ دلار و بی ثبات بودن بهای آن در سال های اخیر از جمله مواردی بوده که باعث گرانی املاک شده است، اینکه وقتی قیمت انواع ارزها به ویژه دلار روند افزایشی را در پیش گرفته است یا ثبات قابل پیش بینی ندارد، فروشندگان واحدهای مسکونی هم با در نظر گرفتن این احتمال که قیمت مسکن افزایش خواهد یافت و اگر قیمت مدنظرشان را منصفانه در نظر بگیرند، ممکن است با مبلغی که از فروش واحد مسکونی خود به دست می آورند، حتی نتوانند ملکی مشابه آن چه که در تملک خود داشته اند خریداری کنند، یا از فروش ملک شان منصرف می شوند یا اینکه آن را به قیمت بالاتر به مشتریان عرضه می کنند.

افزایش نرخ نهاده‌های تولید مسکن
در این خصوص البته نباید از نقش موثر قیمت مصالح ساختمانی نیز غافل ماند، زیرا گرانی مصالح به طور مستقیم بستر افزایش بهای واحدهای مسکونی را رقم می زند، چراکه سازندگان باید بهای بیشتری برای تهیه آنها بپردازند تا دیوارهای آپارتمان ها و فضاهایی را که احداث می کنند، بالا ببرند و به طبع بناهای احداث شده را نیز با قیمت بیشتری به خریداران عرضه خواهند کرد.
در این باره فردین یزدانی، کارشناسان مسکن اظهار کرده است، نخستین علت رشد بهای واحدهای مسکونی بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی است که شامل مواردی مانند آهن، میلگرد، سیمان، همچنین سایر مصالح و لوازم مورد نیاز برای احداث بنا می شود. به عبارتی افزایش نرخ نهاده‌های تولید مسکن به طور مستقیم هزینه تمام شده مسکن را هم بالا خواهد برد.
به این ترتیب زمانی که ارزش اقتصادی یک بنا رشد می کند، بدون شک قیمت مسکن نیز روند صعودی خواهد داشت، آنچه که حتی در زمینه ساختمان‌ هایی که پیش از بروز این شرایط ساخته شده‌ اند هم می شود.

سودهای بالای سازندگان در بازار
با این وجود البته برخی دیگر از افراد نظری متفاوت دارند. به طور نمونه مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است؛ سودهای بالایی که بساز و بفروش ها از بازار مسکن به دست می آورند از دلایل قابل توجه گرانی قیمت واحدهای مسکونی به شمار می رود. وی البته مثالی در این باره می زند که مربوط به زمستان سال 1399 است، اینکه در زمان اشاره شده قیمت ساخت برای تعاونی های مسکن حدود متری چهار میلیون تومان بوده است که البته در شرایط عادی به قولی در حالت آزاد متری هشت میلیون تومان خواهد بود. این در حالی بوده که سازندگان، واحدهای بنا شده را به بهای هر متر 30 میلیون تا یکصد میلیون تومان به خریداران عرضه می کنند.
 آنچه که موجب شد تا در همان زمان به عبارتی زمستان سال گذشته محمود محمودزاده، معاون وقت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اظهار کند که قیمت فروش مسکن با قیمت ساخت حدود 500 درصد فاصله دارد. 

توپ در زمین مقصران جدید
البته در این زمینه عوامل متعددی دخیل بوده و هستند که گاها برخی از آنها به اقدامات متولیان امر در بخش های مختلف و اثرگذار در بازار مسکن باز می گردد.
به طور نمونه زمستان سال قبل بود که اگرچه تا حدودی قیمت ها در بازار مسکن روند نزولی را در پیش گرفته بود، اما با اعلام رشد قیمت از سوی مراکز آماری در دی‎ ماه این روند متوقف شد. به نوعی ترمز ریزش بهای واحدهای مسکونی کشیده شد و قیمت ها هرچند برای مدتی به نسبت کوتاه ثبات را تجربه کردند.
در همان زمان به عبارتی بهمن ماه سال گذشته خسروی، بیان کرد که اختلاف در رقم رشد قیمت اعلام شده توسط مرکز آمار و بانک مرکزی از جمله علت های مهم اثرگذار در زمینه گران شدن دوباره مسکن بوده است.
در توضیح بیشتر باید گفت در بازه زمانی اشاره شده بانک مرکزی عنوان کرد که در یک ماه قیمت ها 1.8 درصد افزایش یافته است، اما در آن سوی ماجرا مرکز آمار این عدد را به میزان قابل توجهی بالاتر عنوان کرد، این تفاوت رقمی که بسیار هم چشمگیر بود و تفاوت 6.4 درصدی با عدد عنوان شده از سوی بانک مرکزی داشت به یک باره موجب ایجاد جو روانی در بازار شد.

افزایش نقدینگی خوب یا بد؟
در این میان البته نباید از نکته دیگری نیز غافل ماند. اینکه در سال های اخیر برخی موارد موجبات افزایش نقدینگی در جامعه را فراهم آورده و براین اساس بسیاری از افراد به چنین نتیجه ای رسیدند که بهترین ایده جهت سرمایه گذاری و تبدیل کردن سرمایه به دارایی می تواند خرید ملک باشد. از این رو افزایش بار تقاضا در بازار نیز در کنار دیگر شرایط اشاره شده زمینه ساز بالا رفتن قیمت ها شد.
در این میان اگرچه برخی از کارشناسان مانند یزدانی براین باور هستند که اگر نقدینگی در جامعه افزایش نمی یافت، بهای مصالح ساختمانی نیز بیشتر نمی شد و براین اساس قیمت تمام شده واحدهای مسکونی و به دنبال آن بهای ملک روند صعودی را تجربه نمی کرد، اما برخی دیگر از صاحب نظران از جمله مجید کیان ‌پور، عضو کمیسیون عمران مجلس نظر دیگری دارند، اینکه در صورتی که نقدینگی با برنامه ریزی صحیح به سمت بازار مسکن و تولید مسکن هدایت شود، نه تنها دچار چالش هایی از این دست نخواهیم شد بلکه امیدواری به افزایش تولید و خروج واقعی بازار از رکود بیشتر خواهد شد.
با این وجود ولی در سال های گذشته به ویژه سه چهار سال اخیر ورود نقدینگی به بازار مسکن موجب شده تا شاهد افزایش تلاطم و تشدید بها در بازار مورد نظر باشیم. به این ترتیب کاهش عرضه مسکن و افزایش ورود نقدینگی نوسانات افزایشی قابل توجهی را در بازار اشاره شده رقم زده است، آنچه که شاید موجب شده تا اکنون دولت تلاش داشته باشد تا به اجرایی کردن طرح جهش مسکن و با جبران کمبود عرضه کمی تعادل را به بازار بازگرداند. البته هنوز برای قضاوت اثرگذاری طرح مذکور زود است باید منتظر ساخت، تکمیل و بهره برداری از واحدهای مدنظر بود.
به هر حال در یک جمع بندی کلی باید عنوان کرد، در سال های گذشته بسیاری از افراد برای حفظ ارزش پول و سرمایه خود به سراغ راهکار خرید مسکن آمدند، آنچه که اگرچه تا حدودی موجبات تحقق خواسته و دور اندیشی سرمایه گذارانش را فراهم آورد، ولی ملک را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه ای تبدیل کرد و پیامد آن هم گرانی افسارگسیخته بهای مسکن در بازار شد.
پیامد موارد اشاره شده و البته دلایل دیگر نیز این بود که شاهد رشد 638 درصدی نرخ مسکن در بازه زمانی 30 ساله بودیم. عدد و رقمی که اگر بخواهیم درباره آن توضیح بیشتری بدهیم باید عنوان کرد، آمارها بیانگر این امر است که در بین دولت‌ های دوره زمانی اشاره شده، در پنج سال دولت هاشمی (سال ۶۸ و ۶۹ فاقد آمار) قیمت مسکن رشد ۲۲۸ درصدی را تجربه کرد. در دوره هشت ساله دولت خاتمی قیمت مسکن ۳۱۶ درصد رشد کرده است. در دولت احمدی ‌نژاد هم گفته شده قیمت هرمترمربع زیربنای مسکونی با رشد ۴۹۰ درصدی از حدود ۶۵۰ هزار تومان به سه میلیون و ۸۳۴ هزار تومان رسیده است. اما در دوره هشت ساله دولت روحانی قیمت مسکن رکورد رشد ۶۹۰ درصدی را به ثبت رساند و بهای آن از سه میلیون و ۸۳۴ هزار تومان به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسید.  به هر حال نباید از یک نکته مهم غافل ماند که مجموع همه این موارد به ضعف های نظارتی و نبود برنامه ریزی اصولی از سوی متولیان امر باز می گردد، آنچه که شاید بتوان از آن به عنوان اصلی ترین گزینه ایجاد کننده شرایط مذکور در بازار مسکن و البته دیگر بازارها یاد کرد.

دیدگاه ها

دیدگاهتان را بنویسید

لطفا دیدگاه خود را از طریق فرم زیر اسال نمایید

نظرسنجی

مارا دنبال کنید

آگهی