پایگاه خبری تحلیلی نقد دولت: الهام صادقی/ هزینه ساخت مسکن در بازه زمانی هشت ساله اخیر 110 درصد روند صعودی را تجربه کرده، آنچه که به طور مستقیم بر بهای هر مترمربع مسکن اثرگذار بوده است.
افزایش 21 میلیون تومانی متوسط نرخ مسکن
اگر بخواهیم در این زمینه مثالی بزنیم باید گفت؛ هشت سال قبل به عبارتی در سال 1392 میانگین قیمت مسکن رقمی در حدود سه میلیون تومان بود، این در حالی است که این رقم در سال 1399 به محدوده 24 میلیون تومان رسید. در این میان هر چند که گفته می شود در فروردین ماه سال جاری متوسط قیمت خرید و فروش واحدهای مسکونی در تهران نسبت به اسفند ماه اخیر حدود سه درصد روند نزولی را پشت سر گذاشت که این روند کاهش در اردیبهشت ماه و ماه جاری نیز به ظاهر تداوم داشته است.
از سوی دیگر نبض معاملات املاک در پنج منطقه نخست کلانشهر تهران و البته غربی ترین بخش شهر حتی تا ۲۵درصد در مقایسه با اسفندماه گذشته افت داشته، ضمن اینکه افت قیمت ها نیز در بازه زمانی دوماهه نخست سال 1400 در آنها بیشتر از دیگر مناطق بوده است. هرچند که با مروری بر قیمت های کنونی واحدهای مسکونی در بازار مسکن این امر چندان مشهود نیست.
به عبارتی می توان اینگونه عنوان کرد که نبود تعادل در بازار مسکن و عدم نظارت ها موجب شده تا برخی فروشندگان همچنان با قیمت های بالا ملک خود را به خریداران عرضه کنند.
آنچه که از نظر کارشناسان حوزه مسکن دلیل عمده اش را باید بی توجهی دولت به این حوزه به ویژه در بخش ساخت و ساز خانه های جدید دانست، آنچه که پیامدش به وضوح افزایش بها واحدهای مسکونی بوده است.
انتظار۶۸ ساله برای خانه دار شدن قشر کارگر
به این ترتیب رشد غیرمنطقی قیمت ها که موجب شده تا قدرت خرید مردم به میزان قابل توجهی کاهش یابد و خانه دار شدن اقشار متوسط و ضعیف جامعه سخت حتی غیرممکن شود. بحثی که مدت هاست، از آن سخن به میان می آید بدون اینکه ایده و راهکاری برایش در نظر گرفته شود.
در این میان باید بیان کرد که به طور مثال و طبق جدیدترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن، اگر قصد خرید خانه ای ۸۰ متری ارزان قیمت در منطقه ۱۸ پایتخت را داشته باشید، باید حدود ۹۵۷ میلیون تومان پول پردازید. این در حالی بوده که با توجه به حداقل دریافتی نیروی باسابقه کار کارگری با فرض پس‌انداز حدود یک سوم دستمزد چنین فردای موفق خواهد شد بعد از ۶۸ سال با فرض ثبات دستمزد و متوسط قیمت هر مترمربع مسکن، خانه ای ارزان قیمت خریداری کند.
نکته قابل تامل اینکه شاخص امید به زندگی در میان ایرانیان حدود ۷۵ سال است. این امر خود حکایت از این دارد که بسیاری از مردم کشور ممکن است داشتن سقفی بالای سر که در تملک خودشان باشد را در رویاهای دور خود نیز نتوانند تصور کنند.
کاهش 734 واحدی ساخت مسکن در بازه زمانی 8 ساله
اما این مقوله جدا از نبود نظارت بر بازار مسکن عامل دیگری نیز دارد که البته باز هم نوک پیکان کم کاری ها در این حیطه به سمت مسئولان است. در توضیح بیشتر در این باره باید عنوان کرد که سال 1392 تعداد 834 هزار واحد مسکونی در کشور احداث شد که این رقم دو سال بعد، به عبارتی در سال 1394 با کاهش 284 هزار واحدی به 548 هزار واحد مسکونی رسید. سال 1395 هم عدد مذکور 382 هزار واحد مسکونی بود که این امر حکایت از کاهش بیش از 50 درصدی تولید مسکن تنها در مدت سه سال داشت.
اما این روند در همین جا متوقف نشد بلکه در سال 1397 باز هم عدد عنوان شده روند نزولی را در پیش گرفت و 298 هزار واحد شهری شد، عدد و رقمی که طبق آمار وزارت راه و شهرسازی، در سال 1398 به 100 هزار واحد رسید.
براین اساس باز هم ما شاهد کاهش 75 درصدی در این زمینه بودیم. این عدد البته اکنون در مقایسه با سال 1392 نیز کاهش 74 درصدی را به نمایش گذاشته است. عددی که به سیاست های ساخت و مدیریت مسکن در بازه زمانی سال 1392 تاکنون مربوط می شود و می توان آن را از جمله مهمترین عوامل اثر گذار در افزایش قیمت واحدهای مسکونی دانست.
شرایط اقتصادی و نرخ دلار اثرگذار است
علاوه براین باید گفت که از نظر کارشناسان بازار مسکن نوسانات در این بازار همسو با شرايط كلي در اقتصاد كشور و نرخ دلار است. موضوعی که محمود جهاني،كارشناس بازار مسكن هم به ان اشاره کرده است.
علاوه بر آنچه که گفته شد باید به بحث تقاضای سوداگرانه در این بازار نیز اشاره کرد که اگرچه می توان آن را یکی از عوامل اثرگذار در گرانی مسکن دانست اما این عامل نیز خود نشات گرفته از ضعف نظارت و مدیریت در این بازار همچنین کاهش میزان احداث واحدهای جدید مسکونی است.
جدیدترین راهکار مسئولان برای بهبود شرایط
در این میان اما جدیدترین راهکار مسئولان برای بهبود شرایط ایده اخذ مالیات از خانه های خالی است. راهکاری که قصد دارد تا خانه را دوباره از کالایی سرمایه ای به کالایی مصرفی تبدیل کند. آنچه که پیش تر دلایل عنوان شده موجب شکل گیری آن شده است. آنگونه که امید علی پارسا، رئیس سازمان امور مالیاتی بیان کرده است؛ برای اخذ مالیات چهار ماه باید خانه خالی باشد و بعد از چهار ماه اطلاعات آن توسط وزارت راه و شهرسازی در اختیار این سازمان قرار می گیرد.
به این ترتیب قصد براین است تا از مرداد ماه به بعد هر خانه ای که یک روز خالی باشد مشمول قانون مالیات بر خانه خالی می شود. البته به نظر می رسد اگر چه این راهکار شاید بتواند تا حدی بر بازار مسکن به خصوص در حوزه اجاره بها اثر گذار باشد، اما همچنان نباید از یاد برد که مهمترین گره اصلی در این زمینه کمبود احداث مسکن است.
البته در این خصوص وزارت راه و شهرسازی در گزارشی عنوان کرده است که تا سال 1405 سالانه بیش از یک میلیون تقاضای بالقوه مسکن وجود دارد. با وجود اینکه تقاضا به میزان کافی موجود است، اما میزان عرضه 346 هزار واحدی مسکن متناسب با تقاضا نیست.
عدم تناسب عرضه و تقاضا مهمترین مشکل بازار
به این ترتیب همچنان عدم تناسب میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن مهمترین مشکلی است که این روزها خریداران، حتی مستاجران با آن مواجه هستند و باید در این زمینه اره حل هایی اندیششیده شود. به عبارتی باید گفت هرچند حذف تقاضای سوداگرانه با استفاده از راهکارهایی از جمله اخذ مالیات از خانه های خالی ایده ای است که می تواند تا حدی اثرگذار باشد ولی باید گفت افزایش عرضه از طریق تولید واحدهای مسکونی جدید کلیدی ترین راه حل برای کاهش و به تعادل رساندن قیمت در بازار مذکور است. آنچه که می تواند بازار به‌هم ریخته مسکن و معاملات آن را ساماندهی کند.
نکته دیگر اینکه بازار مسکن به عنوان کالای اساسی مردم نیازمند سالم سازی است، ضمن اینکه همانطور که علی ملک زاده، کارشناس حوزه مالیات‌های تنظیمی بیان کرده؛ خروج منابع از بازارهای سرمایه غیرمولد می تواند بخش قابل توجهی از مشکلات اقتصادی را در وضعیت کنونی حل کرده و راه را بر سوداگران اقتصادی سد کند که به دنبال آن نقدینگی بالا و سرگردان موجود در جامعه تا بخش زیادی کنترل و به سمت بازارهای مولد و بخش تولید هدایت شود.
وی در این باره مثالی نیز زده است، اینکه به‌طور نمونه دومینیک استفنز، اقتصاددان ارشد موسسه وست پک معتقد است که اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در نیوزیلند قیمت خانه را 10 تا 11 درصد کاهش می دهد.
هر چند که ملک زاده تاکید دارد؛ این موضوع الزاما به معنی این نیست که شاهد کاهش شدید و یکباره 10.9 درصدی قیمت مسکن باشیم. بلکه قیمت مسکن در مقایسه با سایر عوامل تاثیرگذار برای خرید آن از جمله درآمد مردم، رشد کمتری خواهد داشت.
به هر حال در یک جمع بندی کلی و با توجه به انچه که عنوان شد باید گفت برای حل معضلاتی که این روزها بازار مسکن با آن مواجه است، علاوه بر بررسی موارد اشاره شد و رفع آنها، متولیان امر باید به این موضوع نیز توجه داشته باشند؛ مسکن کالایی بوده که طبق اصل سه، 31 و 43 قانون اساسی تامین آن بر عهده حاکمیت است و بنابراین باید سیاست های اثرگذار در این زمینه به طور جدی در دستور کار قرار گیرد. آنچه که به نظر می رسد یکی از وظایف اصلی متولیان امر در دولت سیزدهم خواهد بود.
دیدگاهتان را بنویسید
دیدگاه ها