رکوردزنی افزایش اجاره‌بها در بهار امسال / کابوس ادامه‌دار مستاجران

پایگاه خبری تحلیلی نقد دولت: الهام صادقی/ اگر چه پیش تر برخی از تحلیل ها، همچنین آمار و ارقام غیر رسمی که از بازار مسکن منتشر می شد، به ویژه در تهران، تا حدی این ذهنیت را ایجاد کرد که خرداد ماه امسال شاهد عقبگرد به نسبت محسوس در بهای مسکن و به تبع آن اجاره واحدهای مسکونی هستیم، اما به نظر می رسد، این تغییر یا بسیار مقطعی بوده یا آنقدرها نبوده که بتواند گره ای از کار مستاجرانی باز کند که این روزها تامین هزینه داشتن سقف و سرپناهی برای آنها به مهمترین دغدغه در زندگی تبدیل شده است. 

چالشی به نام نبود سیاستگذاری اثرگذار در اجاره بها 
در این میان باید عنوان کرد هرچند که بیان شده؛ قیمت های پیشنهادی اجاره بها در ماه اخیر نسبت به اردیبهشت ماه ۱.۹ درصد نزولی بوده است. ولی آمارهای مربوط به گزارش اردیبهشت ماه سال جاری بانک مرکزی نشان می دهد. اجاره‌ بها نسبت به ماه مشابه سال 1399 در تهران را ۳۲.۶ درصد و در سایر مناطق شهری رقمی معادل ۳۶.۳ درصد رشد را تجربه کرده است.
این در حالی بوده که برخی از کارشناسان املاک و مسکن تاکید دارند؛ نرخ مسکن در معاملات مسکن اجاره ‌ای در مقایسه با سال گذشته ۵۰ حتی تا ۱۰۰ درصد بیشتر شده است. 
آنچه که گویای این مطلب است که حتی در شرایط پاندمی بیماری کووید19سیاستگذارهای صورت گرفته در اجرای مصوبات مربوط به افزایش اجاره بها توفیق چندانی نداشته، روندی که پیامد ضعف حتی شاید نبود نظارت بر این بازار است. شرایطی که احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن نیز از آن به نوعی سخن گفته است، اینکه دولت و مسئولان بخش مسکن در خصوص اجاره بها نه تنها سیاستگذاری درستی نداشته، بلکه خطا‌های زیادی نیز در کارنامه کاری خود در این حیطه به ثبت رسانده اند.

تورم نقطه به نقطه چه می گوید؟
اما آمارهای مرکز آمار ایران درباره روند اجاره بها چه می گوید؟ در این خصوص باید بیان کرد که طبق اطلاعات این مرکز نرخ تورم نقطه به نقطه اجاره بهای مسکن در شهرهای کشور در  فصل بهار امسال بیش از ۲۹ درصد بوده که این میزان بالاترین نرخ تورم نقطه ‌ای از بهار 1395 تاکنون به شمار می رود.
از سوی دیگر برآوردها حکایت از این دارد که بازدید آگهی‌ ها را اگر نشانه ‌ای برای محاسبه میزان تقاضا در بازار اجاره مسکن بدانیم با یک حساب و کتاب ساده به عدد و رقمی می رسیم که از رشد ۹.۳ درصد در خردادماه گذشته در مقایسه با ماه ماقبل سخن می گوید. 

افزایش 2 برابری اجاره ‌بها
در ادامه باید گفت در بازه زمانی اشاره شده میزان بازدید از آگهی های مربوط اجاره هم ۳.۴ درصد بیشتر شده است که این امر را می توان شروعی برای فصل داغ جابجایی ها دانست.
بازاری که بعضی از مستاجران که در گرمای تیر ماه به دنبال یافتن خانه ای جدید برای خود هستند، از افزایش تا دو برابری اجاره ‌بها در آن گلایه دارند، اینکه در برخی از مناطق اکنون نسبت به تیرماه سال گذشته باید دو برابر اجاره بپردازند که خارج از توان بسیاری از آنها است.

کاهش ساخت و ساز تا افزایش هزینه نوسازی واحدهای مسکونی
این در حالی بوده که از نظر عده ای فعالان این بازار رکود خرید و فروش موجب شده تا نمودار نرخ های اجاره بها باز هم روند پر شتابی را تجربه کند. روندی که البته جدا از تمامی عوامل اشاره شده باید دلایل دیگری مانند کاهش ساخت و ساز را نیز به آن اضافه کرد. علاوه براین برخی از مالکان هم به دلایل مختلف به خصوص هزینه بالای نوسازی و بازسازی واحد مسکونی که در تملک خود دارند تمایلی ندارند واحدهای خود را اجاره دهند یا اگر هم اقدام به این کار می کنند، اجاره بهای بالایی را در نظر می گیرند. زیرا معتقد هستند بعد از جابجا شدن مستاجران و برای آمدن مستاجر جدید باید مبلغ زیادی را جهت نقاشی، تعویض شیرآلات یا ... بپردازند که این امر نیز به نوسانات پرشتاب بازار و ضعف نظارت دولت باز می گردد.

در این خصوص هرچند که برخی سیاست ها نیز مدنظر قرار گرفته است مانند در نظر گرفتن سقف  افزایش مبلغ افزایش اجاره بها از سوی ستاد ملی کرونا، اما بررسی های میدانی حکایت از این دارد که اگرچه محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی عنوان کرده است؛ افزایش اجاره بهای سالیانه که برای تهران ۲۵ درصد  و دیگر شهرها 20 درصد اعلام شده، در خصوص قراردادهای تمدید جواب داده است، ولی بسیاری از صاحبخانه ها برای فرار از این امر با بهانه های مختلف مستاجران خود را جواب می کنند.
 به طور نمونه یکی از شهروندان تهران در این باره به «نقد دولت» گفته است؛ در حالی که از صاحب خانه تقاضا کردیم رقم مورد نظر خود در باره ودیعه و اجاره بها را به ما اعلام کند تا در شرایط کرونا مجبور به جابجایی و متحمل شدن سختی های آن نباشیم، اما صاحب خانه عنوان کرد؛ دختر و دامادش به تازگی ازدواج کرده اند و قصد دارند تا در این واحد مسکونی سکونت کنند. براین اساس ما به اجبار در بدترین شرایط و به رغم وجود محدودیت های تردد مجبور شدیم آپارتمانی را به سه برابر مبلغ اجاره ای که می پرداختم پیدا کرده و به آن نقل مکان کنیم. وی ادامه داد بعد از گذشت بیش از دوماه متوجه شدیم که صاحب خانه قصد داشته تا واحد مسکونی خود را به رقمی بسیار بالا اجاره دهد و برای اینکه مجبور به رعایت سقف میزان افزایش اجاره بهای اعلام شده نباشد بیان کرده است که دخترش قصد اقامت در این آپارتمان را دارد.
البته در این میان باید گفت؛ به رغم همه تاکیداتی که بر سقف میزان افزایش اجاره شده، اما در فصل بهار امسال متوسط افزایش هزینه اجاره ‌بها برای کل خانوار‌هایی که اقدام به تمدید قرارداد خود کرده اند، رقمی معادل ٣٩.٨ درصد بوده است.

اجاره های 20 تا 70 میلیون تومانی در مناطق شمالی پایتخت
به هر حال ضعف مدیریت در این بازار موجب شده در همه مناطق تهران میزان اجاره بها هر روز دچار نوسانات صعودی شود و در مناطق شمالی شهر نیز میزان اجاره ها حتی به بیش از 20 میلیون تومان در ماه برسد، به عنوان مثال شما برای اقامت در آپارتمان 155 متری سه خوابه در منطقه قیطریه که قدمت آن چهار سال است باید ماهانه 25 میلیون تومان بپردازید البته ودیعه قابل پرداخت برای ملک عنوان شده نیز 200 میلیون تومان است. این رقم برای  آپارتمان ۲۵۰ متر سه خواب در منطقه زعفرانیه نیز به اجاره ماهانه 70 میلیون تومان و دیعه 400 میلیون تومانی خواهد بود.
به هر حال در یک جمع بندی کلی باید گفت که افزایش اجاره بها همچنان به کابوس ادامه داری برای مستاجرانی تبدیل شده است که روزشمار ماه های سال قراردادشان به سرعت به ماه دوازدهم و روزهای پر دغدغه تمدید قرار داد یا یافتن خانه ای جدید می رسد، آنچه که با دلنگرانی برای تامین هزینه های و مطابقت دادن آن با روند صعودی اجاره بها گره خورده است، زیرا که هر سال درآمد بسیاری از اقشار جامعه در این رقابت نفسگیر عقب و عقب تر می ماند.